版次:A02來(lái)源:晚報(bào) 2020年07月16日
深圳晚報(bào)記者 杜婷
7月15日,深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合相關(guān)職能部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,發(fā)布了8條新措施。《通知》要求,調(diào)整商品住房限購(gòu)年限,深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在深圳落戶滿3年,且連續(xù)繳納3年,方可購(gòu)買(mǎi)商品住房。記者就此采訪了深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒,解讀“深八條”新政。
1.調(diào)整商品住房限購(gòu)年限
深戶需滿3年且繳滿3年社保方可購(gòu)房
深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年,且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明,方可購(gòu)買(mǎi)商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)繼續(xù)按照提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購(gòu)買(mǎi)商品住房的規(guī)定執(zhí)行。
夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
解讀:
??深圳此前執(zhí)行的限購(gòu)措施,對(duì)深戶居民沒(méi)有落戶時(shí)間和繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的要求,居民落戶即可購(gòu)房。因此,本次新政對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行“打補(bǔ)丁”。
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同時(shí),新政對(duì)離異后購(gòu)房套數(shù)也進(jìn)行了限制。具體來(lái)講,在離異之日起3年內(nèi),若離異前家庭名下在本市無(wú)房,離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買(mǎi)1套商品住房;離異前家庭名下在本市有1套商品住房,離異后無(wú)房一方可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買(mǎi)1套商品住房;離異前家庭名下在本市有2套商品住房,離異后任一家庭成員在本市均不得購(gòu)買(mǎi)商品住房。
在離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的,在執(zhí)行相關(guān)稅費(fèi)、貸款、限購(gòu)等政策上,按離異前家庭相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)。?
2.完善差別化住房信貸措施
首次購(gòu)房家庭首付款最低仍付三成
在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上,根據(jù)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化和市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制,合理確定深圳個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定,經(jīng)深圳市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制商定,對(duì)差別化住房信貸政策作以下要求:
(一)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策;
(二)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購(gòu)買(mǎi)普通住房的貸款首付款比例不低于50%,購(gòu)買(mǎi)非普通住房的貸款首付款比例不低于60%;
(三)購(gòu)房人家庭名下在本市擁有1套住房的,購(gòu)買(mǎi)普通住房的貸款首付款比例不低于70%,購(gòu)買(mǎi)非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。
政策解讀:
新政對(duì)深圳差別化住房信貸政策作了進(jìn)一步完善,合理確定個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限,對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策。
值得注意的是,對(duì)無(wú)房但有房貸記錄或已有1套住房的購(gòu)房家庭,如購(gòu)買(mǎi)非普通住房,最低首付款比例均提高10個(gè)百分點(diǎn),即分別為60%、80%。
3.發(fā)揮稅收調(diào)控作用
二手房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限調(diào)整到5年
《通知》更新存量住房(即二手住房)交易計(jì)稅參考價(jià)格,使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場(chǎng)價(jià)格;同時(shí),將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。
具體為:個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)5年以上(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的,以銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)5年以上(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。
政策解讀:
深圳現(xiàn)行存量住房交易計(jì)稅參考價(jià)格與目前市場(chǎng)成交價(jià)格存在較大差距,為此,更新二手住房交易計(jì)稅參考價(jià)格,使計(jì)稅參考價(jià)格更接近二手房市場(chǎng)真實(shí)成交價(jià)格。此外,現(xiàn)將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年,將對(duì)當(dāng)前二手市場(chǎng)過(guò)熱起到抑制作用。
4.細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)
實(shí)際成交總價(jià)低于750萬(wàn)元才可享受優(yōu)惠政策
享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套住房套內(nèi)建筑面積120(含本數(shù))平方米以下或者單套住房建筑面積144(含本數(shù))平方米以下;實(shí)際成交總價(jià)低于750(含本數(shù))萬(wàn)元。
政策解讀:
目前,深圳的普通住房標(biāo)準(zhǔn)只考慮了容積率和面積兩個(gè)指標(biāo),有必要增加價(jià)格因素,更合理地界定普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn),保障大部分群體對(duì)普通住房的需求,有效抑制非普通住房?jī)r(jià)格上漲。
5.加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤(pán)銷售管理
新房認(rèn)購(gòu)優(yōu)先滿足剛需家庭購(gòu)房需求
《通知》要求,對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤(pán),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求的原則,并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤(pán)銷售方案,嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù),合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。樓盤(pán)銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門(mén)備案。
政策解讀:
當(dāng)前,深圳熱點(diǎn)片區(qū)部分樓盤(pán)因區(qū)位、學(xué)位等因素,出現(xiàn)搶購(gòu)現(xiàn)象。為此,《通知》對(duì)熱點(diǎn)樓盤(pán)提出嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù),要求優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求,并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤(pán)銷售方案,合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例,確保有限住房資源優(yōu)先銷售給無(wú)房自住家庭。
6.推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理
進(jìn)一步完善“三價(jià)合一”制度
進(jìn)一步完善交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度,房屋抵押合同應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽,未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
政策解讀:
目前,買(mǎi)賣雙方實(shí)際交易價(jià)、銀行貸款評(píng)估價(jià)、政府部門(mén)登記價(jià)未真正實(shí)現(xiàn)“三價(jià)合一”,容易產(chǎn)生“陰陽(yáng)合同”“高評(píng)高貸”等問(wèn)題。下一步,深圳將通過(guò)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息平臺(tái)完成《商品房買(mǎi)賣合同》和《房屋抵押合同》網(wǎng)簽工作,并同步將真實(shí)的合同數(shù)據(jù)推送到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程,提高交易效率,真正實(shí)現(xiàn)“三價(jià)合一”。
7.加大二手住房交易信息公開(kāi)力度
及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)二手房合理成交價(jià)格
《通知》要求,及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤(pán)二手住房合理成交價(jià)格,引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確向市住房建設(shè)部門(mén)報(bào)送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù),并對(duì)上報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé),對(duì)于不報(bào)、漏報(bào)、瞞報(bào)的中介機(jī)構(gòu),依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限,納入房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。
政策解讀:
目前,深圳二手住房交易信息不夠透明,交易信息更多掌握在中介機(jī)構(gòu)手中,交易雙方因信息不對(duì)稱易被市場(chǎng)不實(shí)信息誤導(dǎo)。加大住房交易信息公開(kāi),及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤(pán)二手住房合理成交價(jià)格,有利于增加二手市場(chǎng)信息透明度,規(guī)范中介機(jī)構(gòu)交易行為,引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易,穩(wěn)定二手住房?jī)r(jià)格。
8.嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為
將持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓工作
持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓工作,對(duì)涉嫌存在捂盤(pán)惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假?gòu)V告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、捏造和散布不實(shí)言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個(gè)別業(yè)主,依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等處理措施,涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開(kāi)曝光,并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。
政策解讀:
市住房建設(shè)部門(mén)將繼續(xù)會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管、公安、網(wǎng)信、金融監(jiān)管等相關(guān)部門(mén),持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓工作,嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為,促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。